I conti in tasca ad abitazioni di 60 metri quadri e 90 metri in otto città. Tra investimento e detrazioni al 50% a Milano i vantaggi maggiori

Vale la pena comprare una casa tutta da rifare per ristrutturarla? Alla domanda si devono dare tre risposte diverse a seconda dei propri obiettivi. La prima risposta è sì, se lo scopo è abitare una casa il più possibile adattata al proprio gusto e alle proprie esigenze o anche se la si vuole rendere più appetibile se l’intenzione è quella di affittarla; si passa al «forse» se si pensa che la casa si rivaluterebbe di più in futuro e a un deciso no se infine lo scopo è quello di rivendere a breve ricavando un guadagno in conto capitale. Perlomeno la risposta è negativa se l’operazione è messa in piedi da un privato, mentre l’operazione ha senso e anzi può effettivamente risultare molto redditizia se effettuata in larga scala (su un palazzo comprato in blocco per intenderci e non su un singolo appartamento) da un operatore professionale. Ma vediamo perché. E per farlo cominciamo dai dati di mercato.

Otto città

Abbiamo ipotizzato nelle otto principali città italiane in zona semicentrale l’acquisto di una casa da 60 metri quadrati tutta da restaurare e che si voglia rendere abitabile con una ristrutturazione che richieda anche il rifacimento degli impianti e un appartamento da 90 metri sul quale viene effettuato un intervento più radicale, che prevede anche la modifica degli spazi interni, in modo da poterlo assimilare, a lavori conclusi, a un immobile nuovo. Risulta opportuna una precisazione: dal punto di vista del mercato l’operazione ha un senso soltanto se l’edificio in cui si trova l’alloggio è a sua volta in ottime condizioni. E veniamo ai nostri conti, che per quanto riguarda i valori di mercato sono fatti sull’ultimo borsino di Nomisma e per i costi di ristrutturazione si basano su uno studio di Paspartu Italia. Nel caso dell’immobile da 60 metri quadrati il bilancio dell’operazione risulta quasi ovunque lievemente negativo, solo a Milano si ottiene un margine teorico di duemila euro. A Roma però se ne perderebbero seimila e a Torino settemila. Il computo però non tiene conto della possibilità di usufruire della detrazione fiscale del 50% (in dieci anni): se si può sfruttarla appieno e se i lavori vengono compiuti senza ricorrere al mutuo, il bilancio migliora sensibilmente: a Milano infatti bisogna aggiungere al guadagno, altri 1.850 euro all’anno per 10 anni incassati come detrazione Irpef, a Roma si sale a 1.900. Nel caso dell’immobile da 90 metri da ristrutturare a nuovo i guadagni sono più appetibili: a Milano infatti la differenza di valore tra una casa da rifare e una assimilabile al nuovo è in media 114 mila euro; spendendone 74 mila nei lavori il vantaggio teorico è di 40 mila euro, più altri 3.700 euro all’anno con le eventuali detrazioni fiscali. A Roma il saldo è positivo per 36 mila euro più 3.800 annui di risparmio Irpef.

Non solo conto economico

Come dicevamo all’inizio, il conto economico non è fondamentale se lo scopo è quello di avere una casa per sé, nel tempo i vantaggi della ristrutturazione si perdono (la valutazione dell’immobile tra dieci anni cambierà poco sulla base di lavori effettuati oggi) mentre l’operazione speculativa di acquistare, ristrutturare e rivendere (il cosiddetto house flipping) non ha senso, perché, oltre al rischio di non trovare in tempi brevi l’acquirente e sobbarcarsi quindi le spese di gestione dell’immobile nel periodo in cui risulta di proprietà bisogna mettere in conto che ci sono da considerare i costi legati all’acquisto e quelli di agenzia se non si rivende in proprio.