Casa da ristrutturare, ecco quando vale la pena investire (e quanto si guadagna)

I conti in tasca ad abitazioni di 60 metri quadri e 90 metri in otto città. Tra investimento e detrazioni al 50% a Milano i vantaggi maggiori

Vale la pena comprare una casa tutta da rifare per ristrutturarla? Alla domanda si devono dare tre risposte diverse a seconda dei propri obiettivi. La prima risposta è sì, se lo scopo è abitare una casa il più possibile adattata al proprio gusto e alle proprie esigenze o anche se la si vuole rendere più appetibile se l’intenzione è quella di affittarla; si passa al «forse» se si pensa che la casa si rivaluterebbe di più in futuro e a un deciso no se infine lo scopo è quello di rivendere a breve ricavando un guadagno in conto capitale. Perlomeno la risposta è negativa se l’operazione è messa in piedi da un privato, mentre l’operazione ha senso e anzi può effettivamente risultare molto redditizia se effettuata in larga scala (su un palazzo comprato in blocco per intenderci e non su un singolo appartamento) da un operatore professionale. Ma vediamo perché. E per farlo cominciamo dai dati di mercato.

Otto città

Abbiamo ipotizzato nelle otto principali città italiane in zona semicentrale l’acquisto di una casa da 60 metri quadrati tutta da restaurare e che si voglia rendere abitabile con una ristrutturazione che richieda anche il rifacimento degli impianti e un appartamento da 90 metri sul quale viene effettuato un intervento più radicale, che prevede anche la modifica degli spazi interni, in modo da poterlo assimilare, a lavori conclusi, a un immobile nuovo. Risulta opportuna una precisazione: dal punto di vista del mercato l’operazione ha un senso soltanto se l’edificio in cui si trova l’alloggio è a sua volta in ottime condizioni. E veniamo ai nostri conti, che per quanto riguarda i valori di mercato sono fatti sull’ultimo borsino di Nomisma e per i costi di ristrutturazione si basano su uno studio di Paspartu Italia. Nel caso dell’immobile da 60 metri quadrati il bilancio dell’operazione risulta quasi ovunque lievemente negativo, solo a Milano si ottiene un margine teorico di duemila euro. A Roma però se ne perderebbero seimila e a Torino settemila. Il computo però non tiene conto della possibilità di usufruire della detrazione fiscale del 50% (in dieci anni): se si può sfruttarla appieno e se i lavori vengono compiuti senza ricorrere al mutuo, il bilancio migliora sensibilmente: a Milano infatti bisogna aggiungere al guadagno, altri 1.850 euro all’anno per 10 anni incassati come detrazione Irpef, a Roma si sale a 1.900. Nel caso dell’immobile da 90 metri da ristrutturare a nuovo i guadagni sono più appetibili: a Milano infatti la differenza di valore tra una casa da rifare e una assimilabile al nuovo è in media 114 mila euro; spendendone 74 mila nei lavori il vantaggio teorico è di 40 mila euro, più altri 3.700 euro all’anno con le eventuali detrazioni fiscali. A Roma il saldo è positivo per 36 mila euro più 3.800 annui di risparmio Irpef.

Non solo conto economico

Come dicevamo all’inizio, il conto economico non è fondamentale se lo scopo è quello di avere una casa per sé, nel tempo i vantaggi della ristrutturazione si perdono (la valutazione dell’immobile tra dieci anni cambierà poco sulla base di lavori effettuati oggi) mentre l’operazione speculativa di acquistare, ristrutturare e rivendere (il cosiddetto house flipping) non ha senso, perché, oltre al rischio di non trovare in tempi brevi l’acquirente e sobbarcarsi quindi le spese di gestione dell’immobile nel periodo in cui risulta di proprietà bisogna mettere in conto che ci sono da considerare i costi legati all’acquisto e quelli di agenzia se non si rivende in proprio.

MERCATO Ristrutturazioni, mutuo o prestito? Scelta obbligata fino a 30mila euro

Le detrazioni fiscali continuano a sostenere le ristrutturazioni, e sempre più italiani richiedono prestiti per poter affrontare la spesa iniziale. Una scelta spesso obbligata, visto che le banche non concedono mutui sotto, nel migliore dei casi, i 30mila euro. Vediamo allora quali sono le opportunità da sfruttare, i costi da affrontare e le cose a cui fare più attenzione.

Il vantaggio fiscale spinge il mercato
Ancora per tutto il 2018 si potrà detrarre il 50% dei costi degli interventi, addirittura il 65% in caso di ecobonus. Secondo Scenari immobiliari, nel 2017 sono state ristrutturate ben 700mila abitazioni e il 23,2% delle compravendite riguardava immobili che poi sono stati rimessi a lucido. Lo stesso movimento si riscontra guardando alle richieste di credito: il 34% dei prestiti è destinato all’abitazione. Più in particolare, il 24% per una ristrutturazione, il 7% per l’arredo e il 3% per l’acquisto (dati Facile.it ).

I vantaggi della ristrutturazione
Molti italiani quindi investono per migliorare la propria casa. In primo luogo, è una scelta dettata da motivi di necessità, visto che la stragrande maggioranza del patrimonio immobiliare italiano è obsoleto (il 36,6% delle abitazioni ha più di 40 anni di età e consuma, dal punto di vista energetico, sei volte di più rispetto a una classe B).

Ma conta molto anche l’obiettivo di migliorare la redditività dell’immobile. Una ristrutturazione o nuovi elettrodomestici aumentano in genere il comfort abitativo, l’efficienza e quindi i risparmi in bolletta. Mettendo in campo le opere più diffuse (cambio caldaia, infissi, tetto o cappotto termico) si possono ridurre del 20-40% all’anno i consumi richiesti per il caldo d’inverno e per il fresco d’estate (stima Enea ). Sul mercato, una casa “rimessa a nuovo” acquisisce un valore aggiunto superiore alle spese sostenute per i lavori, soprattutto nei principali capoluoghi secondo un’elaborazione di Scenari immobiliari: +10,4% a Roma, +9,8% a Napoli, +9,4% a Firenze, +9% a Milano, +8,1% a Bologna .

«E se parliamo di abitazioni messe a reddito, una profonda ristrutturazione può far lievitare il potenziale canone di affitto fino a un massimo del 50% nelle città più dinamiche, come ad esempio a Verona», segnala Giuseppe Romano, direttore del centro studi della società di consulenza Consultique e membro del direttivo Nafop (Associazione dei consulenti finanziari indipendenti).

I costi: mutui e prestiti a confronto
Quindi, i motivi per procedere non mancano. Ma quanto costa? E qual è lo strumento giusto? Oggi l’importo medio degli interventi più comuni, basato sulle richieste di finanziamento ai portali Facile.it e Prestiti.it, è fissato in 15.904 euro. Ma l’elaborazione di Scenari immobiliari stima una spesa complessiva di 46,5 miliardi nel 2017, che diviso per i circa 700mila interventi restituisce un importo superiore ai 64mila euro. Bisogna poi anche tener conto che spesso quando si compra casa una parte del mutuo è utilizzata per l’acquisto e un’altra per i lavori di ristrutturazione.

Guardando al costo, quindi alla rata mensile da corrispondere, tra prestito e mutuo non c’è paragone, a tutto vantaggio di quest’ultimo. Il finanziamento ipotecario comporta spese di perizia e un atto notarile, ma l’esborso finale sarà sempre inferiore grazie ai tassi di mercato che permettono di ottenere soldi a un Taeg del 2%, contro il 7-8% dei prestiti (il Taeg è il valore di riferimento da considerare, ossia il “tasso annuo effettivo globale”). Come se non bastasse, gli interessi passivi corrisposti sul mutuo si possono portare in detrazione Irpef fino al 19% (se parliamo di prima casa), mentre questo sconto non è concesso ai prestiti. Il problema è trovare un compromesso tra le esigenze del cliente e la proposta delle banche erogatrici. In primo luogo, i mutui non vengono concessi per importi bassi.

I principali istituti, come ad esempio Intesa Sanpaolo, li offrono a partire da 30mila euro, ma alcune banche dirette (come CheBanca o WeBank) propongono il mutuo ristrutturazione dai 50mila euro. E questo finanziamento ipotecario non copre tutto l’importo dei lavori, ma generalmente viene sottoposto ad alcuni “paletti”, come un tetto massimo dell’80% sul totale degli interventi, o in percentuale rispetto al valore complessivo dell’immobile. Attenzione poi che alcune clausole ormai diffuse, favorevoli al cliente, spesso non scattano per il mutuo ristrutturazione: è il caso ad esempio della possibilità di sospendere la rata.

Il prestito ha alcuni vantaggi procedurali, per il fatto che il denaro, una volta espletata la pratica di istruttoria, viene messo a disposizione del cliente in tempi più rapidi, e senza bisogno di gravare l’immobile di un’ipoteca. «Detto questo, non ci sono dubbi sul fatto che quando le caratteristiche dell’operazione permettono di ottenere il mutuo, questo sia da preferire» dice il consulente.

Il trend continuerà? «Le prospettive sono positive, ma a il fisco rappresenta l’incognita principale. Il vero motore che sta guidando gli interventi edilizi è rappresentato dalle detrazioni generose, non certo dalla lungimiranza o dalla propensione ecologista dei proprietari. E, in assenza di questi sgravi o con aliquote più basse, il rapporto costi/benefici andrebbe rivisto», conlude Romano di Consultique.

Appalti sotto soglia, si può derogare alla rotazione degli inviti?

16/01/2018 – Negli appalti sotto soglia normalmente non si può derogare al principio di rotazione degli inviti. Lo ha chiarito il Consiglio di Stato che, con la sentenza 5854/2017 ha spiegato anche quando è possibile limitare gli inviti alle imprese della zona senza incorrere in una procedura anticoncorrenziale.
 
Appalti sotto soglia, il principio di rotazione degli inviti
In base all’articolo 36 del Codice Appalti (D.lgs. 50/2016), negli appalti sotto soglia la rotazione degli inviti deve assicurare la partecipazione delle piccole e medie imprese. Allo stesso modo, hanno spiegato i giudici, bisogna evitare il consolidamento di rendite di posizione.
 
Questo significa che l’impresa uscente, cioè quella che ha già svolto l’incarico per la Pubblica Amministrazione, normalmente non deve essere invitata alla nuova selezione perché potrebbe sfruttare il vantaggio derivante dalle informazioni acquisite durante il precedente.. Continua a leggere su Edilportale.com
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Umbria, dalla giunta il ddl per la ricostruzione post-sisma 2016

16/01/2018 – Su proposta della presidente della Regione Umbria, Catiuscia Marini, la Giunta regionale umbra ha preadottato il disegno di legge per la ricostruzione post sisma 2016.
 
Tra i tratti salienti del disegno di legge, vi sono le semplificazioni di carattere procedurale ed edilizio, con la realizzazione di interventi che non solo dovranno accrescere il livello di sicurezza e di qualità, ma anche configurarsi come funzionali alla riqualificazione degli spazi urbani, in stretta connessione con il contesto ambientale ed antropico dei luoghi.
 
Ulteriore obiettivo della legge  è quello di favorire le condizioni per  la ripresa economica, promuovendo  politiche in grado incentivare, tramite la definizione di un Masterplan, lo sviluppo delle aree colpite anche attraverso il  rafforzamento dei servizi e delle infrastrutture.
 
Sul provvedimento si aprirà la fase di partecipazione con tutti i soggetti interessati al fine di.. Continua a leggere su Edilportale.com
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Obbligo di POS, in vigore la riduzione delle commissioni interbancarie

16/01/2018 – E’ in vigore la riduzione delle commissioni interbancarie sui pagamenti con POS.
 
E’ stato, infatti, pubblicato in Gazzetta Ufficiale Decreto Lgs 281/2017 che recepisce la Direttiva 2015/2366 sui servizi di pagamento nel mercato interno e le commissioni interbancarie.
 
La norma contribuirà a diffondere maggiormente i pagamenti con moneta elettronica anche per importi limitati e dovrebbe aprire la strada alla determinazione delle sanzioni a carico di chi non accetta il POS.
 
L’obbligo di POS, lo ricordiamo, esiste già, ma spesso professionisti e commercianti rifiutano i pagamenti con carta perché, di fatto, non sono state ancora introdotte sanzioni adeguate.
 
POS: taglio delle commissioni sui pagamenti
Il decreto prevede che per i pagamenti tramite carta di debito e prepagata la commissione interbancaria per ogni operazione di pagamento non possa essere superiore allo 0,2% del valore.. Continua a leggere su Edilportale.com
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Oneri di urbanizzazione e sanzioni, nuove destinazioni in vigore dal 1° gennaio

16/01/2018 – Dal 1° gennaio 2018 cambiano i capitoli di spesa cui possono essere destinati i proventi derivanti dagli oneri di urbanizzazione e dalle sanzioni previste dal testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001).
 
È l’effetto combinato del comma 460 della Legge di Bilancio 2017 (Legge 232/2016), entrato in vigore il 1° gennaio 2018, e del Decreto Fiscale (DL 148/2017 convertito nella Legge 172/2017).
 
Oneri di urbanizzazione, le nuove destinazioni
La Legge di Bilancio 2017 ha stabilito che dal 1° gennaio 2018 i proventi dei titoli abilitativi edilizi e delle sanzioni pagate da chi infrange le norme edilizie e urbanistiche, vengano destinati alla realizzazione e alla manutenzione ordinaria e straordinaria delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, al risanamento di complessi edilizi compresi nei centri storici e nelle periferie degradate, a interventi di riuso e di rigenerazione, a interventi di demolizione di costruzioni.. Continua a leggere su Edilportale.com
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Mobilità turistica, via libera al nuovo Piano straordinario

15/01/2018 – È stato approvato in via definitiva il nuovo Piano straordinario della mobilità turistica 2017-2022.
 
Formalizzato con un Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e del Ministero dei Beni e delle Attività Culturali e del Turismo, dopo l’intesa in Conferenza Stato-Regioni, il Piano fa parte della strategia complessiva di programmazione dello sviluppo infrastrutturale e dei trasporti “Connettere l’Italia”, contenuto nell’Allegato al DEF 2016-2017, e identifica gli asset strategici per lo sviluppo del Paese, le città e i poli turistici, al pari dei poli manifatturieri industriali.
 
Il documento disegna un modello basato sulle Porte di Accesso del turismo in Italia: porti, aeroporti e stazioni ferroviarie, particolarmente rilevanti per il turismo internazionale, ed interconnesse alle reti locali e nazionali, sovrapponendo le reti di mobilità ai principali siti turistici (UNESCO,.. Continua a leggere su Edilportale.com
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Ricostruzione centro Italia, 350 milioni di euro per privati e imprese

15/01/2018 – Il Vice Governatore per la Strategia Finanziaria della Banca di Sviluppo del Consiglio d’Europa (CEB), Carlo Monticelli, e l’Amministratore Delegato della Cassa depositi e prestiti (CDP), Fabio Gallia, hanno siglato a Roma presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF), alla presenza del Ministro Pier Carlo Padoan e del Commissario straordinario per la ricostruzione Paola De Micheli, un accordo di finanziamento da 350 milioni di euro per supportare i progetti di ricostruzione delle aree del centro Italia colpite dai terremoti del 2016 e 2017.
 
Le risorse, messe a disposizione da CEB, confluiranno nel Plafond Sisma Centro Italia di CDP e saranno destinate, attraverso intermediari finanziari, a famiglie e imprese per i lavori di riparazione, restauro e ricostruzione dei territori colpiti.
 
L’accordo rafforza ulteriormente la collaborazione tra CEB e CDP a supporto di progetti di sviluppo sociale in Italia. Già nel 2016,.. Continua a leggere su Edilportale.com
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Appalti, pubblicato il Decreto BIM

15/01/2018 – Il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti ha adottato il Decreto BIM che stabilisce le modalità e i tempi di introduzione dei metodi e degli strumenti elettronici di modellazione per l’edilizia e le infrastrutture.
 
Lo fa sapere il Ministero in una nota, nella quale si legge che, in attuazione dell’articolo 23, comma 13, del Codice dei contratti pubblici, il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti ha adottato il DM 560 del 1 dicembre 2017 che definisce le modalità e i tempi di progressiva introduzione, da parte delle stazioni appaltanti, delle amministrazioni concedenti e degli operatori economici, dell’obbligatorietà dei metodi e degli strumenti elettronici specifici, quali quelli di modellazione per l’edilizia e le infrastrutture, nelle fasi di progettazione, costruzione e gestione delle opere e relative verifiche.
 
“Il decreto – conclude la nota – entra in vigore decorsi quindici giorni dalla.. Continua a leggere su Edilportale.com
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Beni culturali: finanziati lavori in Veneto, Liguria e Sardegna

15/01/2018 – Finanzieranno interventi in Veneto, Liguria e Sardegna i 3.680.000 euro riprogrammati nell’ambito del Piano strategico ‘Grandi progetti beni culturali’ per il 2019.
 
La Conferenza Unificata ha dato parere positivo sulla riprogrammazione delle risorse derivanti da economie realizzate nelle annualità precedenti. “Prosegue e dà i suoi frutti la positiva interlocuzione fra le Regioni e il ministero dei Beni e delle Attività culturali” – ha spiegato Stefano Bonaccini, presidente della Conferenza delle Regioni.
 
“Sulla base di economie realizzate nelle annualità precedenti è stato possibile finanziare altri interventi in tre Regioni. Esattamente – ha spiegato Gianni Torrenti, Assessore del Friuli Venezia Giulia e coordinatore della commissione Beni e delle Attività culturali della conferenza delle Regioni – in Veneto (restauro e valorizzazione del Castello dei Carraresi,.. Continua a leggere su Edilportale.com
Fonte: Edilportale